Son reiterados los casos de vecinos y vecinas de Bariloche perjudicados al intentar adquirir un lote o una vivienda, víctimas de estafadores que les arrebatan el sueño de la casa propia. La situación fue reflejada recientemente por el Diario Río Negro, por el incremento en las denuncias. La Abogada Natalia Céspedes te cuenta los resguardos que hay que tomar al realizar la transacción.
Para la compraventa de inmuebles nuestro Código Civil y Comercial de la Nación establece como requisito indispensable que dicho negocio jurídico se instrumente por escritura pública. Es decir, en principio, para que la compraventa de un inmueble no pueda ser cuestionada a futuro por otras personas, la misma debe celebrarse ante un escribano público.
El escribano es un funcionario que tiene a su cargo la revisión de toda la documentación, será quien constatará con mayor precisión la certeza de que quien vende el inmueble tiene facultades suficientes para hacerlo a través de los respectivos informes y estudios de título, entre otras cuestiones que debe corroborar (a modo de ejemplo el escribano controla si el inmueble a venderse debe ser mensurado, lo cual a futuro evita posibles inconvenientes de límites con terrenos vecinos). Finalmente será el escribano quien inscriba la compraventa en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Las inmobiliarias son intermediarios que comercializan inmuebles. Sin embargo, el acto jurídico por el cual finalmente se concreta la venta debe realizarse ante un escribano público. Lo mismo sucede con todas aquellas personas que se encarguen de comercializar bienes inmuebles ajenos.
Es decir, la propiedad de un bien inmueble se adquiere al momento de firmarse la escritura pública que así lo dispone. Generalmente es en tal oportunidad en la cual se paga el remanente del precio.
¿Qué finalidad tiene la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble? La inscripción en el RPI es a los fines publicitarios, para que terceros interesados en comprar un inmueble puedan garantizarse que el mismo pertenece al vendedor. Es decir, a la hora de comprar, la única manera de constatar quien es el propietario del inmueble es a través del pedido de un informe de dominio al Registro de la Propiedad Inmueble.
¿Qué se entiende por inmueble? El inmueble es el suelo y todo lo incorporado a él. Es decir, un terreno baldío es un inmueble por excelencia y todo lo que se construya sobre él.
¿Qué sucede si compro por un sistema de cuotas? En estos supuestos generalmente se celebra un boleto de compraventa, comprometiéndose el vendedor a otorgar escritura pública (ante escribano) una vez saldado el precio. Es aconsejable que estos boletos de compraventa tengan firma certificada ante escribano público y no ante autoridad policial. El inconveniente que se presenta generalmente en estos casos es el hecho de que sólo se certifica la firma del comprador y no así la del vendedor.
¿Qué debo tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble por boleto de compraventa? Lo principal es constatar que quien vende realmente tenga facultades para hacerlo. En este caso tenemos dos opciones a analizar:
Los informes de dominio ante el Registro de la Propiedad Inmueble sólo pueden ser requeridos por el titular registral del bien (dueño del inmueble), abogados y escribanos. Si la compra se va a llevar a cabo con un boleto de compraventa, siempre es recomendable requerir la consulta de un abogado y/o escribano (elegido por el comprador y no por el vendedor, puesto que hay casos en los que las estafas comprenden a abogados, escribanos, funcionarios, etc.), para que revise la documentación, solicite un informe de dominio y pueda evacuar las dudas y/o consultas tratando de evitar así eventuales estafas.
Abogada Natalia Céspedes.
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